Contrato de arrendamiento en Jalisco 2026: qué debe llevar, depósito, fiador y cómo terminarlo

Antes de firmar o de rentar tu casa en Jalisco, conviene saber qué exige la ley al contrato de arrendamiento. El Código Civil del Estado pide que conste por escrito, señala diez puntos que debe contener, limita la renta de la vivienda de valor medio y fija cuánto tiempo de aviso hay que dar para terminarlo. Te explicamos esas reglas para el arrendador y para el inquilino: el depósito, el fiador, los intereses por atraso, cuándo se rescinde y cómo funciona el juicio de desocupación. Al final hay una herramienta para revisar tu contrato. En Thomas & Asociados, despacho jurídico en Guadalajara, redactamos contratos de arrendamiento y llevamos los juicios que nacen de ellos.

Qué debe llevar el contrato

El arrendamiento de un inmueble debe hacerse por escrito (artículo 1987 del Código Civil del Estado de Jalisco). El artículo 2023 enumera lo que debe contener:

1. el nombre del arrendador;
2. el nombre del arrendatario;
3. la descripción detallada del inmueble;
4. las instalaciones y accesorios con que cuenta;
5. el estado en que se entrega;
6. la garantía que otorga el inquilino;
7. el destino del inmueble (casa habitación, comercio, oficina);
8. el plazo del contrato;
9. quién paga el agua y los demás servicios públicos;
10. las obligaciones adicionales que pacten las partes.

Si falta alguno de esos puntos, el contrato sigue siendo válido, pero cada omisión complica las cosas si hay un pleito: sin inventario no hay forma de probar en qué estado se entregó la casa, y sin plazo el contrato se entiende por tiempo indefinido (artículo 2034).

La renta y su tope en vivienda

Cuando la casa habitación tiene un valor comercial de hasta diez mil veces la Unidad de Medida y Actualización diaria, la renta anual no puede pasar del 12 % del valor fiscal del inmueble; si no hay valor fiscal o no se actualizó en tres años, el tope es el 10 % del valor comercial (artículo 2041). Esa regla es de orden público, no se puede renunciar, y cualquier convenio más gravoso para el inquilino es nulo (artículos 2042 y 2043). Lo explicamos con detalle en te quieren subir la renta: conoce tus derechos.

Sobre los intereses por pagar tarde, el código remite a los límites del préstamo con interés: el moratorio no puede exceder del interés pactado aumentado en un cincuenta por ciento, y el interés legal es del 9 % anual (artículos 1981 Bis, 1976, 1977 y 2005, fracción VIII). La Suprema Corte resolvió que cualquier contrato con intereses moratorios o penas convencionales puede revisarse para evitar un provecho excesivo.¹ En la práctica, los tribunales colegiados de Jalisco no aplican igual ese control a las rentas: unos reducen los moratorios altos y otros no los revisan, y las salas del Supremo Tribunal tampoco coinciden sobre si se pueden cobrar a la vez la pena convencional y los moratorios. Lo prudente para ambas partes es pactar un interés moderado.

Plazo, prórroga y aviso para terminar

• Vivienda de valor medio (hasta diez mil UMA): el plazo mínimo es de un año, pero solo obliga al arrendador. El inquilino puede irse antes, pagando la renta hasta que desocupe y entregue (artículo 2041, fracción II).
• Plazo máximo: quince años para vivienda. Si pasa de cinco, el contrato debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (artículo 2039).
• Prórroga: al terminar el plazo, el inquilino que cumplió con todas sus obligaciones tiene derecho a una prórroga de un año (artículo 2044). Y si estuvo más de tres años al corriente, tiene preferencia en igualdad de condiciones para un nuevo contrato (artículo 2025).
• Contrato por tiempo indefinido: cualquiera lo termina avisando de forma indubitable, con tres meses de anticipación si avisa el arrendador y un mes si avisa el inquilino. Ese plazo no se puede renunciar (artículo 2035).
• Si se vence y el inquilino sigue sin oposición: el contrato continúa por un tiempo igual al pactado, con la renta actualizada al interés legal, y después se termina con los mismos avisos (artículo 2143). La obligación del fiador termina al vencer el plazo, salvo que se haya pactado otra cosa.

Depósito y fiador

La garantía es uno de los puntos que el contrato debe precisar. El arrendador no puede rechazar como fiador a una persona que reúna los requisitos de ley (artículo 1994). Al terminar, el saldo a favor de cualquiera de las partes se devuelve de inmediato (artículo 2008); el arrendador solo puede retener el depósito si tiene un derecho que reclamar al inquilino, por ejemplo rentas o daños, y en ese caso debe depositarlo ante el juez (artículo 2002). El inquilino, por su parte, paga la renta hasta que entrega el inmueble en las condiciones en que lo recibió (artículo 2009) y debe entregar los comprobantes de que no deja adeudos de servicios (artículo 2005, fracción VII).

Revisa tu contrato de arrendamiento

Marca lo que trae tu contrato y escribe sus datos. La herramienta te dice qué le falta, si la renta rebasa el tope, qué plazos corren y qué conviene hacer, seas arrendador o inquilino.

Cuándo se puede rescindir

El arrendador puede pedir la rescisión por falta de pago de la renta, por usar el inmueble para algo distinto de lo convenido, por subarrendar o traspasar sin su autorización, por daños graves, por modificar el inmueble sin su consentimiento o por no pagar los servicios más de dos meses cuando le tocaban al inquilino (artículos 2144 y 2137). El inquilino puede pedirla si el arrendador no hace las reparaciones necesarias o no presta los servicios, si se pierde el inmueble o su uso parcial por más de un mes, o si aparecen vicios ocultos (artículo 2145).

Si no paga o no se va: el juicio de desocupación

El desalojo solo lo ordena un juez. El juicio sumario de desocupación procede por vencimiento del plazo, por terminación del contrato indefinido o por falta de pago (artículos 618, fracción II, y 683 del Código de Procedimientos Civiles), y tiene estas reglas:

• Treinta días para demandar al vencimiento. Para que la demanda de terminación de un contrato por tiempo determinado cuente como oposición del arrendador a que el inquilino siga, debe presentarse dentro de los treinta días naturales siguientes al vencimiento (artículo 684).
• Requerimiento y cuarenta días. Si hay contrato por escrito y el arrendador garantiza los posibles daños, el juez puede requerir al inquilino que acredite estar al corriente; si no lo hace, tiene cuarenta días naturales para desocupar o se procede al lanzamiento (artículo 685). Contra esa medida no procede el amparo indirecto.²
• Pagar a tiempo termina el juicio. Si en la diligencia el inquilino paga las rentas reclamadas o demuestra que las tiene pagadas, el juicio por falta de pago se da por concluido (artículo 686). Si la sentencia ordena la desocupación, da quince días naturales improrrogables antes del lanzamiento (artículo 688).

Si el inquilino deja de pagar dos o más meses y además abandona el inmueble, el arrendador puede pedir que el juez certifique el abandono y se le entregue, con lo que el contrato termina (artículo 2142 del Código Civil).

Preguntas frecuentes

¿Sirve un contrato de internet?

Sirve si cumple con lo que exige el Código Civil de Jalisco y si describe bien tu caso: el inmueble, el inventario, la garantía y los plazos. Muchos formatos que circulan son de otros estados y citan artículos que aquí no aplican.

No firmamos contrato, ¿hay arrendamiento?

Aunque la ley pide que conste por escrito, si el arrendamiento se cumplió sin documento, su existencia se puede probar en el juicio con cualquier medio de prueba, como recibos o transferencias (artículo 685 del Código de Procedimientos Civiles). Es un paso más en el juicio; con contrato firmado se evita.

¿Puedo subarrendar un cuarto?

Solo con consentimiento del arrendador. Sin él, respondes solidariamente de los daños y es causa de rescisión (artículo 2137).

Qué hacemos nosotros

• Redactamos tu contrato conforme al Código Civil de Jalisco, con inventario, garantía y plazos claros.
• Revisamos el contrato que te dieron antes de que lo firmes.
• Llevamos el juicio de desocupación o de cobro de rentas, o la defensa del inquilino.

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¹ Tesis 1a./J. 141/2025 (11a.), jurisprudencia, registro digital 2030860, Primera Sala, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 52, agosto de 2025, Tomo II, Volumen 1, página 695: «PROHIBICIÓN DE EXPLOTACIÓN DE LA PERSONA POR LA PERSONA. PUEDE ANALIZARSE EN CUALQUIER CONTRATO QUE CONTENGA INTERESES MORATORIOS, PENAS CONVENCIONALES U OTRO TIPO DE ESTIPULACIONES QUE PUEDAN RESULTAR EN UN PROVECHO ECONÓMICO EXCESIVO PARA UNA DE LAS PARTES».

² Tesis PR.A.C.CS. J/18 C (11a.), jurisprudencia, registro digital 2029998, Pleno Regional en Materias Administrativa y Civil de la Región Centro-Sur, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 46, febrero de 2025, Tomo IV, Volumen 1, página 526: «AMPARO INDIRECTO. ES IMPROCEDENTE CONTRA EL AUTO QUE DECRETA LA MEDIDA CAUTELAR ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 685, PÁRRAFOS SEGUNDO Y TERCERO, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO».

Este artículo explica de manera general varios preceptos de la legislación de Jalisco, con las jurisprudencias citadas:

• Código Civil del Estado de Jalisco (texto del Congreso del Estado al 24 de junio de 2026): artículos 1976, 1977, 1981 Bis, 1987, 1994, 2002, 2005, 2008, 2009, 2023, 2025, 2034, 2035, 2039, 2041 a 2044, 2137 y 2140 a 2145.
• Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco: artículos 618 y 683 a 690.

Por el Lic. Luis Gerardo Thomas Treviño. No sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto. Última revisión: noviembre de 2026.