Usufructo vitalicio en Jalisco: qué es, quién puede vender y cómo se extingue

La escena se repite en el despacho casi todas las semanas. Unos padres le ponen la casa a nombre del hijo «para evitarle el juicio cuando yo falte», y el notario les sugiere reservarse el usufructo vitalicio. Todos firman tranquilos. Y años después aparecen las preguntas que nadie hizo el día de la firma: quién puede vender, quién cobra la renta si se arrienda, qué pasa si al hijo lo embargan, y hasta cuándo dura todo esto. En Thomas & Asociados, despacho jurídico en Guadalajara, te explicamos qué es realmente el usufructo y qué puede hacer cada quien, con el Código Civil del Estado en la mano.

Qué es, y por qué en Jalisco es vitalicio aunque no lo digas

El artículo 1039 del Código Civil del Estado de Jalisco lo define en una línea: el usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su substancia ni su forma, salvo pacto en contrario.

Fíjate en las dos palabras del centro. Real quiere decir que pesa sobre la cosa y no sobre una persona: sigue al inmueble aunque cambie de dueño. Y bienes ajenos quiere decir que el usufructuario no es el propietario. La propiedad se parte en dos: quien conserva el título sin poder usarlo es el nudo propietario, y quien lo usa y lo disfruta es el usufructuario.

Se constituye de cuatro maneras, según el artículo 1040: por disposición legal, por contrato, por testamento o por usucapión.

Y aquí está la regla que sorprende a casi todos, en el artículo 1045: «Es vitalicio el usufructo si en el título constitutivo no se expresa lo contrario.» Es decir, en Jalisco el usufructo es vitalicio por omisión. Si la escritura no puso un plazo ni una condición, no hay que buscar la palabra «vitalicio» por ningún lado: ya lo es, y dura hasta que muera el usufructuario. Quien quiera que dure diez años tiene que decirlo expresamente.

Un matiz que se olvida: el artículo 1046 dice que los derechos y obligaciones de ambos se arreglan en todo caso por el título constitutivo. La escritura manda. Casi todo lo que sigue en este artículo se puede modificar ahí, si se pacta. Por eso vale más leerla una vez antes de firmar que discutirla diez años después.

Quién se queda con qué

El reparto es más desigual de lo que la gente imagina, y casi siempre a favor del usufructuario.

• Todos los frutos son del usufructuario —artículo 1051—, y ahí entran los frutos civiles, que es la renta. Si el usufructuario renta la casa, la renta es suya, completa. El nudo propietario no ve un peso.
• Los frutos civiles se reparten por tiempo —artículo 1053—, en proporción a lo que dure el usufructo, aunque todavía no estén cobrados.
• El usufructuario puede litigar solo —artículo 1050—: ejerce acciones y excepciones reales, personales o posesorias, y debe ser considerado parte en todo litigio que toque el usufructo, aunque lo siga el propietario.
• Las mejoras útiles no se cobran —artículo 1063—. El usufructuario puede hacerlas, pero no puede reclamar su pago; sólo retirarlas, si puede hacerlo sin dañar el inmueble.

Y hay una regla que conviene tener presente desde el primer día, la del artículo 1049: el propietario y el usufructuario tienen recíprocamente el derecho del tanto. Si uno de los dos va a vender lo suyo, el otro tiene preferencia para comprarlo en igualdad de condiciones. No es un detalle: es lo que evita que un tercero extraño entre en una casa de familia.

¿Se puede vender? Son tres preguntas distintas

Ésta es la duda que más se busca, y se contesta mal porque se mezclan tres cosas que la ley trata por separado.

1. ¿Puede el usufructuario vender su derecho?

Depende de cómo se lo dieron. El artículo 1062 es tajante: el derecho de usufructo concedido gratuitamente no puede ser enajenado, arrendado ni gravado sin autorización expresa y por escrito del dueño. Si se lo regalaron —que es el caso de casi todos los usufructos familiares—, no puede venderlo ni rentarlo sin permiso firmado del nudo propietario.

A contrario sensu: si el usufructo se constituyó a título oneroso —lo compró—, sí puede cederlo, rentarlo o gravarlo. Eso sí, lo que transmite queda sujeto a los términos y condiciones del derecho mismo: nadie puede vender más de lo que tiene, y el comprador recibe un derecho que se acaba cuando muera el usufructuario original.

2. ¿Puede el nudo propietario vender la casa?

Sí, y no necesita permiso. El artículo 1064 lo dice sin rodeos: el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo puede enajenarlos con la condición de que se conserve el usufructo.

Lo que vende es la nuda propiedad, no la casa libre. El comprador se lleva el título y la obligación de esperar. Por eso, en el mercado, una nuda propiedad con usufructo vitalicio encima se vende bastante por debajo del valor del inmueble: nadie paga completo por algo que no puede ocupar ni rentar. Y sigue aplicando el derecho del tanto del artículo 1049 a favor del usufructuario.

3. ¿Se puede vender la casa entera, libre?

Sí, pero sólo si los dos comparecen a la escritura: el nudo propietario transmitiendo la propiedad y el usufructuario renunciando expresamente a su derecho. Esa renuncia es, justamente, una de las formas de extinción que reconoce el artículo 1097. Sin la firma del usufructuario no hay venta libre de gravamen, por mucho que el título diga «propietario».

El inventario y la fianza que casi nadie hace

El artículo 1065 impone dos obligaciones al usufructuario antes de entrar en el goce del bien: formar a sus expensas y con citación del dueño un inventario —tasando muebles y haciendo constar el estado de los inmuebles— y dar garantía de que disfrutará de las cosas con moderación y las restituirá sin deteriorar.

En la vida real casi nadie lo hace, y por eso conviene saber cuándo sí importa:

• El padre que dona la casa y se reserva el usufructo está dispensado de dar garantía —artículo 1066—, salvo que se haya obligado expresamente. Es el caso más común en Jalisco y por eso el tema pasa desapercibido.
• Quien se reserva la propiedad puede dispensar al usufructuario de garantizar —artículo 1067—.
• Si el usufructo es gratuito y no se otorga la garantía, el derecho se extingue —artículo 1069, segundo párrafo, y artículo 1097 fracción IX—. Es la sanción más dura del capítulo y sigue viva en el papel.
• Si es oneroso y no se garantiza, el propietario no lo pierde todo: puede intervenir la administración de los bienes para conservarlos, con la retribución que fija el artículo 1105.

Cómo se acaba: las nueve puertas del artículo 1097

La lista es cerrada, y por eso importa. El usufructo se extingue:

1. Por muerte del usufructuario.
2. Por vencimiento del plazo por el que se constituyó.
3. Por cumplirse la condición que el título puso para que cesara.
4. Por reunirse el usufructo y la propiedad en una misma persona. Si la reunión es sólo sobre parte del bien, en el resto subsiste.
5. Por usucapión.
6. Por renuncia expresa del usufructuario, salvo que se haga en fraude de acreedores.
7. Por pérdida total del bien. Si no es total, el derecho sigue sobre lo que quede.
8. Por cesar el derecho de quien lo constituyó, si tenía dominio revocable.
9. Por no dar garantía el usufructuario a título gratuito, si no lo eximieron.

Dos reglas más que rara vez se citan. El artículo 1099: el usufructo a favor de una persona jurídica —una empresa, una asociación— sólo dura veinte años, aunque la escritura diga vitalicio. Y el artículo 1105: el mal uso no extingue el usufructo; si el abuso es grave, lo que el propietario puede pedir es que se le ponga en posesión, obligándose a pagar cada año al usufructuario el producto líquido del bien, menos el premio de administración que fije el juez. Es decir: ni echándolo se libra de pagarle.

Ni un remate judicial lo tumba

Esta es la pregunta que hace el hijo que tiene deudas, o el padre que teme por la casa donde vive.

Un Tribunal Colegiado resolvió que, aunque la ley diga que la venta judicial de un inmueble pasa al comprador libre de todo gravamen, cuando sobre ese bien pesa un usufructo vitalicio constituido antes del remate en un juicio ejecutivo mercantil, el comprador no adquiere el goce pleno: el usufructuario sigue con su derecho de uso, y será hasta su muerte cuando el nudo propietario consolide. Sostener lo contrario, dice el criterio, implicaría inventar una forma de extinción distinta de las que el código enumera.¹

Traducido: si embargan y rematan la nuda propiedad del hijo, el padre usufructuario se queda viviendo en la casa. Lo que el postor compró fue el título, no la posesión.

En la misma línea, la Ley de Hacienda Municipal de Jalisco, al listar lo que no es embargable para el cobro de contribuciones, incluye «el derecho de usufructo, pero no los frutos de éste». El derecho no se toca; la renta sí.

Y el inquilino, ¿qué?

Aquí hay una trampa seria para quien renta una casa que está en usufructo, y para el usufructuario que la renta.

El artículo 1106 dispone que, terminado el usufructo, los contratos que el usufructuario haya celebrado no obligan al propietario. El nudo propietario entra en posesión sin que quienes contrataron con el usufructuario puedan reclamarle indemnización ni por la disolución de los contratos ni por sus estipulaciones. Sólo pueden ir contra el usufructuario y sus herederos.

O sea: si rentaste una casa al usufructuario y el usufructuario muere, tu contrato se cae con él. El dueño puede pedirte la casa y tú no tienes acción contra él. Por eso, antes de firmar un arrendamiento largo, conviene revisar en el Registro Público quién es el propietario y si hay usufructo inscrito.

Preguntas frecuentes

Mi papá me puso la casa con usufructo vitalicio. ¿Ya es mía?

Eres el nudo propietario: el título es tuyo, el uso y los frutos no. No puedes ocuparla ni rentarla mientras viva tu papá. Sí puedes vender la nuda propiedad, pero con el usufructo encima y respetando su derecho del tanto. Y cuando él falte, la propiedad se consolida en ti por el artículo 1097, fracción IV, sin necesidad de abrir sucesión por ese inmueble.

¿Se puede quitar un usufructo vitalicio sin el consentimiento del usufructuario?

Prácticamente no. Las nueve causas del artículo 1097 son la lista completa, y ninguna es «que el propietario ya no quiera». Ni el mal uso lo extingue: el artículo 1105 sólo permite pedir la posesión pagándole al usufructuario el producto líquido del bien. Las vías reales son la renuncia expresa, comprarle su derecho, o que se cumpla la condición que el propio título haya previsto.

¿Quién paga el predial y las reparaciones?

Lo que diga la escritura, porque el artículo 1046 le da preferencia al título constitutivo. Si no dice nada, la lógica del capítulo es que el usufructuario, que recibe los frutos, carga con las contribuciones y con las reparaciones de conservación, y el propietario con las obras mayores. Es de las cosas que más pleito generan y de las más fáciles de dejar por escrito el día de la firma.

¿El usufructo se hereda?

No. Se extingue con la muerte del usufructuario, por el artículo 1097 fracción I. La única excepción es la del artículo 1098: si se constituyó a favor de varias personas sucesivamente, al morir la primera entra la que sigue. Eso hay que dejarlo escrito desde el principio; no se improvisa después.

¿Conviene el usufructo para evitar el juicio sucesorio?

A veces sí, porque la propiedad ya está transmitida y al morir no hay que abrir sucesión por ese inmueble. Pero no es gratis ni es automático: hay gastos de escrituración y de registro en cada movimiento; quien recibe la nuda propiedad queda maniatado durante años, sin poder ocupar la casa ni cobrar su renta; y si esa persona se divorcia, se endeuda o muere antes que el usufructuario, el enredo puede salir más caro que el juicio que se quería evitar. Es una decisión de familia y de números, y conviene tomarla con las dos cosas a la vista.

Qué hacemos nosotros

• Leer la escritura antes de que se firme y redactar las cláusulas que el Código Civil deja abiertas: plazo, quién paga predial y reparaciones, dispensa o no de garantía, y qué pasa si el nudo propietario muere primero.
• Comparar los caminos antes de decidir: usufructo con nuda propiedad, transmitir la propiedad completa, o dejarlo al juicio sucesorio. Cada uno pesa distinto según la familia y el patrimonio.
• Cancelar o modificar un usufructo ya inscrito, por renuncia, por compraventa del derecho o por la vía judicial cuando hay abuso grave.
• Defender al usufructuario cuando lo quieren sacar, incluso frente a un remate, y al inquilino que se queda sin contrato por el artículo 1106.

¹ Tesis XXX.1o.7 C, aislada, registro digital 163711, Primer Tribunal Colegiado del Trigésimo Circuito, Novena Época, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXII, septiembre de 2010, página 1527: «USUFRUCTO VITALICIO. LA VENTA EN ALMONEDA JUDICIAL DEL INMUEBLE EN UN JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL, NO IMPLICA LA EXTINCIÓN DE ESA PRERROGATIVA DE USO». Interpreta el artículo 2195 del Código Civil del Estado de Aguascalientes; el criterio orienta por analogía, y en Jalisco la lista cerrada de causas de extinción es la del artículo 1097 del Código Civil del Estado.

Este artículo explica de manera general los artículos 1039, 1040, 1045, 1046, 1049, 1050, 1051, 1053, 1062, 1063, 1064, 1065 a 1069, 1097, 1098, 1099, 1105 y 1106 del Código Civil del Estado de Jalisco, texto vigente al 24 de junio de 2026, y el criterio citado en la nota anterior. No aborda el tratamiento fiscal de la operación, que depende del municipio y de cómo esté armada, y que conviene consultar con tu notario y con un fiscalista. No sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto. Última revisión: septiembre de 2026.